回归长租本质，用经营化的思维去做公寓产品设计

2020-06-09 15:48:51

简介：未来的人喜欢怎样的空间产品？

作者：云丁寓音绕良

长租公寓的产品经营，一直面临着两难的抉择：

投钱多：做出好产品，回报周期长，不划算；

投钱少：产品溢价不够，房子不好租。

云丁寓音绕良04期直播主讲人钟洁，吉田概念创始人，专注存量资产改造设计。以设计为突破口，带您完成长租公寓的设计、产品、长期运营的整体闭环。

- 理论概念阐述 -

透过问题看

设计长租公寓的本质是什么？

长租公寓是一个老行业，但同时也在追赶新潮流。

在长租公寓的改造中，这四种缺乏问题尤为明显：

01.缺乏专业闭环

看起来简单易上手的长租公寓，其实是一个需要系统化长久打磨的漫长工序。缺乏专业性，将导致人工成本增加、时间周期延长等一系列连锁反应。

02.缺乏产品创新

喜欢模仿但从不深入思考如何私有化，正是长租产品千篇一律、高度同质化的原因，也恰恰是没有用心经营的体现。

03.缺乏体系迭代

总是重复性犯错、效率低下和非常依赖人，尤其是老板一人能顶半边天的情况，常常是无法批量复制和迭代升级的症结所在。

04.缺乏运营思维

当下的长租产品，除了满足基本的居住需求外，还要满足总是安慰的心理需求。不仅是住在这里，更要有所依恋。

基于以上问题，我们可以看到：创新时尚+成本控制+时间成本，是设计长租公寓产品的本质。

用经营逻辑分析

好的长租产品应具备什么？

吉田概念深耕长租行业5年，是一支城市旧改的专业团队。累积打造500+集中式品牌公寓，改造4个城中村片区，自营8栋物业，在产品营造方面具有完备的经营思维。

产品打造需建立在懂市场、运营、消费群体的基础之上，既要符合商业逻辑的成本和时间控制，又要符合经典性保证在时间的摧残下依然耐看。

以全产业链思维实践研究产品，好的长租应具备：

颜值好看

尤其是90后，颜值控成为租房决策的重要一环。

性价比高

不同于买房，租房的上限往往和工资直接挂钩。价格过高，就会导致租不起。

经看耐用

多数长租公寓的承租期都在10年左右，如果在3~5年的时候就已经过时了，那无疑是一场灾难。

一句话总结就是，好的长租产品是符合投资逻辑的主流消费品，并且能让居住变成一件幸福有趣的事。

从切身经营出发

公寓设计的好处有哪些？

1.招租就是简单

不需要坑蒙拐骗，也不害怕去跟租客交流。你的产品就是租客需要且适合的，如果价格可接受，成单率近乎百分百。

2.钱要花在刀刃上

不是一味的增加成本，而是通过创意，把钱花在刀刃上。

3.高溢价控周期

通过自投物业的实践经验，足以证明好的设计真的可以提高溢价，缩短投资回报周期。

4.有助品牌提升

创意设计结合智能化，会为长租注入更多安全与舒适的体验。

- 实践经验分享 -

基于经营思维的产品营造，今天的空间产品应抓住这十大改造关键点：前期勘探（包括交通、人居需求等的前期工作一定要做精细）、成本测算（用清单去涵盖所有的投入，越详细越好）、市场调研、产品设计、组合团队、报建资料（注意签订正规的合同，保护双方的利益）、硬装施工、家具落地、板房打造（这里是花小钱办大事的地方）、交接运营。

再从产品设计的角度来说，这些策略性的建议你不容错过：

外立面点缀

立面装置、字体点缀等，有太多方式避免产品同质化。