上海市西藏南路的西凌新村是上世纪90年代初上海大型危房改造项目,由于房屋先后分期建造,自1995年起,小区内的7个物业管理区域分别组建了各自的业主大会,并选举产生业主委员会;7个业主大会又分别聘请了4家不同的物业管理公司。多头管理造成诸多治理矛盾,物业“自扫门前雪”,公共区域管理混乱,连最基本的停车管理制度都无法达成一致,部分业委会代表业主行使权力时也觉得力不从心。
2018年以来,黄浦区半淞园路街道在尊重业主意见的前提下,引导西凌新村启动“联小建大”工作:在调整物业管理区域后,统一业主委员会和物业管理公司。6个小区业主大会向区住房保障和房屋管理局提交《关于上海市黄浦区西凌二村小区物业管理区域调整的申请》等相关材料,不久就得到该局批复:同意将上述6个小区业主大会物业管理区域撤并调整为“西凌新村业主大会”物业管理区域。2019年9月,除1个业委会外,小区原有6个业委会统一为1个业委会,业主高票选出新一届业主委员会成员。新成立的业委会正忙着对小区公共事务进行调研,接下来就会统一社区内的物业管理公司,改善小区环境面貌。(来源:解放日报)
根据《物业管理条例》相关规定,一个物业管理区域成立一个业主大会,物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。通常情况下,一个小区视为一个物业管理区域,案例中的西凌新村小区却由于改造的缘故,存在多个物业管理区域,形成各自为政局面,导致治理困难。随着社会经济的不断发展,物业形态逐渐呈现多样化发展,商住两用的多功能小区是未来发展趋势,面对越来越多综合体小区的涌现,该如何更好地进行管理呢?
其一,无论是单一住宅小区还是商住混合等多功能型住宅小区,一个小区即应当视作一个物业管理区域,成立一个业主大会,选举一个业委会,以便集中行使自治权利,对小区进行整体管理,防止出现无人管理的真空地带;其二,对于体量较大或者形态较为复杂的小区,可以聘请一家信誉好、服务优的大型物业服务企业,履行物业管理职责,协助业主进行日常管理,整合区域资源,对小区进行系统化运营管理,从而实现小区内各个区域的均衡发展,平衡各方利益。
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